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01
厦门房价，重返2.5万元
和我之前写过的广州、杭州、宁波、深圳一样，厦门房价进入了中场休息阶段。
从贝壳找房追踪的成交价格来看，厦门房价目前在底部震荡，最近两个月已重返2.5万元/平方米。
去年，厦门无论是新房价格还是二手房价格，都跌破了3万元。
比如二手房，去年1月份厦门二手房价格跌至3.24万元/平方米，4月份厦门二手房成交价格跌破3万元，11月份跌至2.42万元/平方米。
去年12月份跌至本轮厦门房价调整的最低点，2.31万元，之后则在底部震荡，今年5月份重返2.5万元，6月份上涨至2.58万元。
来源：贝壳找房
厦门房价，这是要触底反弹了吗？
本号的观点很明确：
并不是，只不过和广州、深圳、宁波、杭州一样，前期的大调整已经进入尾声，现在是中场休息阶段，后续则会进入漫长的横盘与阴跌。
要了解清楚这一点，我们先要了解清楚厦门房价当时是怎么涨上去的，后来又跌了多少。
02
厦门房价上涨与下跌逻辑
上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
高点时期的厦门，均价高达4.5万元，在内地仅次于京沪深。
制图：城市财经；数据：勾股大数据
然而，厦门虽然头顶副省级兼计划单列市头衔，又是国家经济特区，但其本身的经济规模、人口规模、产业规模都不够靓丽，巨大的房价泡沫，让其本身的购买力根本难以支撑。
在此背景下：
一方面，高房价反噬厦门本身的经济、产业发展，产生了严重挤出效应，产业空心化迹象明显。
三个数据中得到佐证：
1，第二产业占比不断下跌。
厦门的产业空心化外在表现最大的特征，就是第二产业占比不断下滑，第三产业（广义服务业）占比不断攀升。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
根 据厦门统计局披露的数据来看，2000年厦门三产占比分别是4.2%、52.7%、43.1%。当年厦门经济的一半以上都是工业提供的。
到2010年，厦门的三产占比分别是1.1 %、 50%、48.9%，这时候，第二产业已经提供了厦门一半的GDP。
2024年厦门的第二产业占比下降至36.6%，而第三产业占比提升至63%。
2，2021年至2024年，厦门的工业总产值增长基本停滞，2023年还缩减了不少。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
第三，工业主要产品产量，不断下降。
2024年厦门市14个主要工业产品产量，7个在下跌，占比达到一半。
来源：厦门市统计局
液晶显示屏虽然去年有所增长，但相较于高点，已经腰斩不止。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
手机产量更是脚踝斩，去年产量228.74万台，高点时期3592.45万台。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
数码相机产量同样脚踝斩。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
另一方面，在全国房价进入全面调整周期中，厦门房价开启了疯狂大调整，四年时间里房价从4.5万降至2.3万，近乎腰斩。
客观来说，厦门已经完成大部分泡沫挤出。
过去几年，厦门楼市最大的特征是：
观望就是收益。
今天不买，明天可能更便宜；今年不买，明年可能跌得更多。
在这种预期下，无论刚需还是改善群体，普遍选择等待。
因为等待本身就能获得收益。
但当房价经过连续四五年的深度调整之后，这种预期开始发生变化。
从去年12月份跌至2.31万元之后，厦门房价已经连续数月在底部区域震荡。
今年5月份重新站上2.5万元，6月份进一步回升至2.58万元。
这背后固然有部分改善型需求释放的因素，但更重要的是：
市场对于继续大跌的预期正在减弱。
换句话说，过去观望能够获得明显收益，现在继续等待所能获得的收益正在快速下降。
对于有子女教育、改善居住、婚房需求的人群来说，继续无限期等待的意义越来越小。
这也是为什么今年以来，包括深圳、广州、杭州、宁波以及厦门在内，不少重点城市二手房成交量都出现回暖的重要原因。
但成交回暖，不等于房价反弹。
这一点必须看清楚。
03
厦门房价接下来会怎么走
决定房价长期走势的，从来不是政策，也不是市场情绪，而是人口、产业、收入和购买力。
从这些维度来看，厦门并不具备优势。
尽管作为副省级城市、计划单列市和经济特区，厦门拥有不错的城市环境、教育医疗资源和区域影响力，在福建省内依然保持一定的人口吸引力。
但与此同时，厦门也面临一个现实问题：
产业支撑能力已经明显弱于高房价时期。
当年支撑厦门站上4万元、逼近5万元的，不仅仅是城市价值，更重要的是市场对于未来持续上涨的预期。
而如今，这种预期已经消失。
房价重新回归产业、收入和购买力定价。
因此，本号的判断依旧没有变化：
厦门房价前期的大调整已经接近尾声，但这并不意味着新一轮上涨周期开启。
未来很长一段时间，厦门楼市大概率将进入横盘、阴跌与结构性分化并存的新阶段。
而且，有别于之前所写到的深圳、广州、杭州、宁波等产业强城，厦门的产业偏弱，后续阴跌的空间依旧不会小。
未来房价的竞争，本质上已经变成产业与人口的竞争。
过去房价上涨，可以靠金融扩张、居民加杠杆和市场预期推动。但房地产进入存量时代后，决定房价长期走势的，只剩下人口、产业和收入。
厦门最大的优势是环境、区位和宜居度，最大的短板则是产业支撑偏弱。
这意味着厦门能够吸引游客和改善需求，却难以像深圳、杭州那样持续吸引大规模高收入就业人口。
因此未来厦门楼市大概率会呈现两个特征：
一是结构性分化。岛内核心区、优质学区和稀缺资源板块表现相对稳定，外围区域仍将承受较大压力。
二是时间换空间。过去通过房价快速下跌挤泡沫，未来则更多通过长期横盘和缓慢阴跌完成调整。
所以，厦门房价重返2.5万元，并不意味着新一轮上涨周期开始。
更像是经历四五年大调整后的一次喘息。
厦门房价前期的大调整或许接近尾声，但在产业和人口基本面没有明显改善之前，房价很难重回过去那种单边上涨的时代。
主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞
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